Leie ut rom i egen bolig? Dette må du vite

leie ut rom i egen bolig

Bor du i et hus med litt ekstra plass? Eller vurderer du å lage hybelleilighet i kjelleren? Med kontroll på skattereglene og god planlegging kan du tjene noen tusenlapper i måneden på utleie.

Å leie ut kan være en god løsning, enten du bare ønsker litt selskap hjemme eller har lyst til å tjene noen ekstra kroner. Studenter, familier og single på jakt etter en midlertidig bolig finnes overalt.

Skal du leie ut rom i egen bolig er det et par ting du bør ha klart før du ønsker leietakeren velkommen inn. Jakter du skattefrie utleieinntekter er det nemlig noen kriterier som må oppfylles. Her er reglene du må kunne, og stegene du bør følge når du skal leie ut.

Krav til utleieenhet

Du kan i prinsippet leie ut alt fra et rom i boligen du selv bor i, til en fullt møblert leilighet i kjelleren, men enheten må fylle noen krav for å være en godkjent utleieenhet. Det viktigste kravet er å ha godkjente rømningsveier.

Les mer om kravene til godkjent utleieenhet på regjeringen.no

Steg 1: Hva skal du leie ut?

Det første du må gjøre er å sjekke hvilke regler som gjelder for boenheten du ønsker å leie ut. Det er nemlig forskjell på om du leier ut et rom i ditt eget hjem, eller familieleiligheten over gangen.

Utleie i egen bolig er kun skattefritt dersom disse kriteriene oppfylles:

  • Mindre enn halvparten av boligens utleieverdi leies ut.
    Du kan ikke tjene mer på utleie enn boligen du selv bor i er verdt. Leier du ut kjellerleiligheten for 10 000 kroner i måneden, mens det er anslått at verdien på hovedleiligheten er 8 000 per måned, betyr det at du må skatte.
  • Det kan ikke være flere enn én familieleilighet i boligen i tillegg til den du selv bor i.
    Da betraktes nemlig boligen din som en flermannsbolig, og leien blir skattepliktig. I så fall må du betale 28 % av inntektene som skatt.
  • Leieinntekten er også skattefri dersom hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.
    Det betyr at den totale inntekten du får fra utleie ikke er mer enn 20 000 kroner. Du kan for eksempel leie ut leiligheten din mens du er på ferie uten å betale skatt.

Lurer du på hva som definerer en familieleilighet? Det er en boenhet egnet som permanent bolig for et foreldrepar med barn. Kravene sier også at boarealet skal være minst 40 kvadratmeter, og at leiligheten må ha eget bad, dusj, toalett, soverom eller alkove, egen inngang, og en kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter.

Du kan med andre ord leie ut så mange enheter du vil, så lenge kun én av dem defineres som familieleilighet og ikke overstiger mer enn halvparten av hele boligens utleieverdi.

Les også: Sjekkliste for utleie av eiendeler

Steg 2: Hvem vil du ha som leietaker?

Når du har satt deg inn i reglene, må du bestemme deg for hvem du ønsker som leietaker. Er det for eksempel greit at vedkommende røyker i leiligheten? Og er det greit at også en hund eller katt flytter inn?

Møbler er også noe du må ta stilling til. Leier du ut møblert eller skal leietaker ta med seg alt selv?

Sett noen premisser, og skriv dem tydelig i annonsen. En runde i tenkeboksen gjør at du slipper å ende opp med noen som ødelegger både leiligheten og nattesøvnen din.

Steg 3: Be om referanser

Du har tre aktuelle kandidater som er interesserte i å leie hos deg, men merker kanskje at det er vanskelig å bli kjent med en person i løpet av en kort visning. Be derfor om referanser fra tidligere leieforhold.

En tidligere utleier kan gi deg vesentlig informasjon om personen. Pleide han eller hun å betale leien innen fristen? Hvordan var støynivået? Fikk vedkommende noen klager fra naboer?

I tillegg til referanser kan det også være lurt å ta en kredittsjekk av de interesserte. Inntekt og eventuelle betalingsanmerkninger gir deg en god pekepinn på om leietakeren kommer til å betale for seg eller ikke.

En kredittsjekk koster for øvrig rundt 250 kroner, men du kan også be vedkommende legge frem en kredittvurdering av seg selv.

Les også: Lønnsom oppussing

Steg 4: Skriv kontrakt

Du har funnet den riktige! Da må du sette deg ned og skrive en kontrakt.

Både Hybel.no og Forbrukerrådet har ferdige elektroniske leiekontrakter på hjemmesidene sine. Her fyller du enkelt inn punktene, som perioden for utleie, størrelse på depositum, antall måneder oppsigelsestid og detaljer rundt møblering og overtakelse.

Steg 5: Opprett depositumskonto

Kontrakten er signert av begge parter og det siste som gjenstår er depositumet. Dette er en sikkerhet for deg som skal leie ut, og er en garanti for å få innbetalt husleie og kompensasjon ved eventuelle skader.

Som oftest utgjør et depositum tre måneders husleie – tiden det tar å gjennomføre en eventuell utkastelse. Skal du ha et større depositum, er maksgrensen seks måneders leie.

Depositumet skal settes inn på en egen depositumskonto, noe de aller fleste banker tilbyr. Poenget med en slik konto er at utleier ikke skal kunne ta ut penger uten at begge parter er enige. Kontoen må opprettes i samme bank som du skal bruke for innbetaling av leie. Hvis ikke mister du muligheten til å få dekket ubetalt leie uten å gå til rettssak.

Kontoen opprettes i leietakerens navn, men skal betales av deg som utleier. Denne summen ligger normalt på 500 kroner.

Har ikke leietakeren råd til å betale 30 000 kroner i depositum? Det er også mulig å stille med garanti. Da betaler vedkommende en sum for at for eksempel et forsikringsselskap tar på seg uforutsette kostnader.

Har du kontroll på alt? Da er du klar for en ny leieboer.

Vil du sjekke om du har fått leien? Med yA Bank brukskonto får du enkel oversikt over økonomien i nettbank og mobilbank. Opprett brukskonto hos yA Bank i dag.